2026 年广东工业大学 (615) 房地产经济学考研真题 样题

一、名词解释（每小题 5 分，共 20 分）

1. 房地产区位

2. 房地产泡沫

3. 房地产抵押贷款

4. 住房公积金

二、简答题（每小题 10 分，共 40 分）

1. 简述房地产市场的特性。

1. 交易对象的特殊性：房地产兼具实物与产权双重属性，交易实质是产权转移，且具有不可移动性，导致区位成为价值核心影响因素。
2. 供给的稀缺性与滞后性：土地资源的有限性决定房地产供给总量稀缺，且开发需经历拿地、建设等长期流程，供给对需求的响应存在 1-3 年滞后。
3. 需求的多样性与刚性：需求涵盖居住、投资、经营等多种类型，其中基本居住需求具有刚性，而投资需求受市场预期影响波动较大。
4. 市场的区域性：受区位固定性影响，房地产市场呈现明显区域分割特征，不同城市、板块的供求关系与价格走势独立运行，难以形成统一市场。
5. 价格的复杂性：房价由区位、建筑成本、配套、政策等多重因素决定，且受预期影响显著，相同建筑品质的房产可能因区位差异价格相差数倍。
6. 政策依赖性强：土地供应、信贷、税收等政策直接影响市场供求与价格，例如限购限贷政策可快速抑制投资需求，而降息降首付能刺激购房需求。

2. 影响房地产需求的因素有哪些？

（一）宏观因素

1. 经济因素：GDP 增速、居民可支配收入直接决定购房支付能力，收入增长通常伴随居住需求升级；利率水平影响贷款成本，降息会降低购房门槛，刺激需求释放。
2. 政策因素：限购、限贷政策直接限制购房资格与融资条件；税收政策（如契税减免）通过降低交易成本影响需求；住房保障政策（如廉租房建设）会分流部分商品住房需求。
3. 人口因素：人口总量、城镇化率、年龄结构决定需求基数，城镇化推进带来的人口流入是城市住房需求的核心动力。

（二）微观因素

1. 区位与配套：临近学校、医院、商圈的房产需求更旺盛，交通便利性直接影响居住便利性，是需求决策的关键因素。
2. 产品特性：房屋面积、户型设计、建筑品质、物业水平等匹配居住需求的特性，决定特定客群的购买意愿。
3. 市场预期：对房价走势、利率变化的预期显著影响需求时机，“买涨不买跌” 是市场常见的预期驱动行为。

3. 简述房地产开发的主要程序。

1. 项目策划与可行性研究：通过市场调研分析供需缺口，确定项目定位（如住宅、商业），编制可行性研究报告，论证技术、经济与政策可行性，为决策提供依据。
2. 土地获取：通过招标、拍卖、挂牌等法定方式取得土地使用权，签订土地出让合同并缴纳出让金，办理《国有土地使用证》，此阶段是开发的前提条件。
3. 前期准备：办理项目立项审批、规划许可（《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》）、施工许可等法定证照；完成勘察设计、施工图审查及施工单位招标。
4. 工程建设：组织施工单位按设计方案进行建筑施工，实行工程监理确保质量与安全，管控建设进度与成本，此阶段是将规划转化为实物的核心环节。
5. 商品房销售与交付：取得《商品房预售许可证》后可开展预售，或竣工后进行现售；交付前需通过竣工验收备案，向购房者移交房屋并办理产权登记。
6. 后期运营管理：委托物业公司开展售后维护、绿化养护、安全管理等运营服务，商业地产还需进行招商与运营管理以实现持续收益。

4. 简述房地产宏观调控的主要手段。

1. 经济手段：最常用且具灵活性的调控方式，包括：
   • 信贷政策：通过调整首付比例、房贷利率、开发贷额度等控制资金流向，例如 2024 年下调首套房贷首付至 15% 以刺激需求；
   • 税收政策：通过契税、个人所得税、土地增值税等税率调整影响交易成本与投资收益；
   • 土地政策：通过调整土地供应总量、结构（如增加保障性住房用地）与节奏调节市场供给。
2. 法律手段：通过立法与执法规范市场秩序，核心是《城市房地产管理法》，辅以《土地管理法》等法规，明确土地出让、开发建设、交易等环节的法律责任，打击囤地炒房等违法行为。
3. 行政手段：短期调控效果显著的补充手段，包括限购（限制购房套数）、限贷（限制贷款额度）、限价（规定销售价格上限）、限售（限制交易年限）等，在市场过热或过冷时快速调节供需关系。

三、论述题（每小题 20 分，共 40 分）

1. 论述房地产价格的形成机制及影响因素。

一、房地产价格的形成机制

1. 价值决定基础：房地产价值由开发成本与权益价值构成，开发成本包括土地出让金、建筑安装工程费、税费等；权益价值体现为土地使用权年限、产权完整性等权利属性，是价格形成的内在基础。
2. 供求调节核心：价格最终由市场供求关系决定。当需求大于供给时，价格上涨；反之则下跌。但房地产供给滞后性导致短期供求失衡难以快速缓解，易引发价格大幅波动。
3. 预期驱动放大：房地产兼具消费与投资属性，价格受市场预期影响显著。对房价上涨的预期会刺激投机需求，进一步推高价格；而下跌预期则抑制需求，加剧价格下行，形成 “预期 - 价格” 的正向循环。

二、房地产价格的核心影响因素

1. 成本因素：土地成本是核心（占房价 30%-50%），土地出让价格上涨直接推高开发成本；建筑材料价格、人工成本波动也会影响最终房价，例如钢材价格上涨会增加建设成本。
2. 区位因素：决定房价的关键变量，城市核心区因交通、商业、教育等配套成熟，房价远高于郊区；同一城市内，学区房因教育资源稀缺性形成价格溢价，体现 “区位决定价值” 的规律。
3. 市场供求因素：城镇化推进带来的人口流入增加住房需求，而土地供应不足会加剧供给紧张，如北京、上海等一线城市长期供求失衡导致房价居高不下；投资需求占比过高会放大价格波动，形成泡沫风险。
4. 宏观经济与政策因素：GDP 增长、居民收入提升增强购房能力，支撑房价长期上涨；信贷政策（如降息降首付）降低购房成本，短期刺激价格上涨；而限购限贷、房地产税试点等政策则通过抑制需求或增加持有成本平抑房价。
5. 社会因素：人口结构（如新婚家庭增加带来刚需）、文化习俗（如 “居者有其屋” 的传统观念）影响需求强度；基础设施建设（如地铁开通）可提升周边房产价值，带动价格上涨。

2. 结合我国房地产市场发展历程，论述房地产宏观调控的演进逻辑及政策效果。

一、我国房地产宏观调控的演进逻辑

1. 1993-1997 年：首次调控与市场规范：因海南等地出现房地产热与泡沫，国务院出台 “国 16 条”，通过整顿金融秩序、管控土地供应遏制过热，标志着调控的初步探索，核心是 “治乱”。
2. 1998-2002 年：市场化改革与需求激活：受亚洲金融危机影响，为拉动内需，通过 “23 号文件” 取消福利分房、推行住房货币化，确立住宅业为经济增长点，调控逻辑从 “抑制” 转向 “培育”。
3. 2003-2013 年：抑制过热与稳定房价：随着房地产成为支柱产业，投资过热与房价上涨问题凸显，调控通过 “国八条”“国六条”“新国十条” 等组合政策，从信贷、土地、税收多维度抑制投机，核心是 “控房价”。
4. 2014-2016 年：去库存与政策放松：市场陷入低迷，中央提出 “化解房地产库存”，通过降息降首付、取消限购等政策激活需求，逻辑转向 “稳增长”。
5. 2017 年至今：“房住不炒” 与风险防控：2016 年提出 “房住不炒” 定位，调控聚焦遏制投机、防范金融风险，2024 年通过降首付、设保障性住房再贷款等政策实现 “稳市场” 与 “防风险” 平衡。

二、房地产宏观调控的政策效果

1. 积极效果：
   • 实现市场从无到有：1998 年房改激活了房地产市场，推动其成为国民经济支柱产业，带动上下游 50 多个行业发展；
   • 缓解过热与泡沫风险：1993 年调控成功遏制海南泡沫，2010 年系列政策延缓了房价过快上涨势头；
   • 保障民生需求：通过保障性住房政策、公积金制度等，改善了中低收入群体住房条件；
   • 稳定市场预期：2024 年增量政策使 70 城房价降幅收窄，一线城市销售额回升，市场预期有所改善。
2. 存在的问题：
   • 短期效应明显，长期机制待完善：行政手段（如限购）短期见效快，但易引发 “松绑 - 过热” 循环，长效机制（如房地产税）尚未完全落地；
   • 区域效果不均衡：一线城市调控抑制了过热，但三四线城市去库存后仍面临需求不足问题；
   • 政策协调性不足：早期曾出现信贷与产业政策方向冲突，暴露调控体系的不成熟。